Los conflictos en condominios son una realidad común, donde la convivencia y la gestión compartida de espacios e instalaciones pueden dar lugar a desacuerdos entre los propietarios y/o entre estos y los órganos relacionados. En Costa Rica, la legislación procesal contempla medidas cautelares como una herramienta para proteger los derechos de las partes involucradas mientras se resuelven estos conflictos ante los tribunales de justicia o las cortes arbitrales. En términos generales, las medidas cautelares son acciones provisionales que un juez puede ordenar para asegurar que los derechos de una parte no sean perjudicados durante el proceso judicial.
En concreto, para el caso de Costa Rica, las medidas cautelares son admisibles cuando exista peligro de pérdida, alteración, daño actual o potencial del derecho o intereses jurídicamente relevantes, o cuando sea necesario asegurar resultados futuros o consolidar situaciones jurídicas ciertas o posibles. Para decretarlas, los tribunales deben analizar, entre otros puntos, la probabilidad o verosimilitud de la pretensión. Asimismo, para verificar su admisión, las personas juzgadoras deben la apariencia de buen derecho, la proporcionalidad y razonabilidad de la medida, su relación con la pretensión material principal (esto es, lo que se pedirá en la demanda propiamente dicha), y la eventual afectación a terceros o al interés público.
La frecuencia con la que se solicitan medidas cautelares en conflictos de condominio es una muestra de la necesidad de mecanismos que garanticen la protección de intereses antes de la resolución definitiva del conflicto. Es común que estas medidas se pidan para suspender acuerdos de la asamblea de condóminos, evitar la ejecución de decisiones que podrían causar daños irreparables, o proteger la propiedad y los derechos de los condóminos hasta que se dicte una sentencia final.
El propósito principal de las medidas cautelares es asegurar que la situación de hecho o de derecho no se altere significativamente durante el proceso judicial. Esto permite que los jueces puedan tomar decisiones informadas sin que el transcurso del tiempo perjudique de manera irreversible a alguna de las partes. En los condominios, donde las decisiones de la asamblea y las acciones del administrador pueden tener un impacto inmediato y significativo en todos los condóminos, la posibilidad de solicitar medidas cautelares ofrece una protección importante para los derechos individuales y colectivos.
Una situación común es cuando un propietario solicita la nulidad de un acuerdo adoptado en una asamblea de condóminos y, como medida cautelar, pide la suspensión de dicho acuerdo mientras se resuelve la pretensión material de nulidad. Por ejemplo, si la asamblea decide realizar mejoras y un propietario considera que esa decisión se adoptó sin respetarse el porcentaje legal y/o reglamentario mínimo requerido, este podría solicitar la suspensión de la ejecución de esas mejoras hasta que el tribunal decida sobre la legalidad del acuerdo.
En algunos casos, un condómino puede solicitar medidas cautelares para proteger su propiedad de acciones que considera ilegales o abusivas. Por ejemplo, si la administración del condominio decide cerrar una entrada que afecta el acceso a la propiedad de un condómino, este podría solicitar una medida cautelar para impedir el cierre hasta que se resuelva la disputa principal que consistiría en determinar si la decisión administrativa fue o no correcta desde el punto de vista legal. Las medidas cautelares también pueden ser solicitadas para prevenir daños que podrían ser difíciles o imposibles de reparar posteriormente. Por ejemplo, si se planifica una demolición o modificación significativa de una parte del condominio que un condómino cree que infringirá su derecho de posesión o de propiedad, puede requerir una medida cautelar para detener la obra hasta que se resuelva la cuestión legalmente.
Ponderación de Intereses en la Solicitud de Medidas Cautelares
Como se indicó, para verificar la admisibilidad de una medida cautelar deben analizarse y concurrir algunos requisitos: debe existir una apariencia de buen derecho, la medida cautelar debe respetar parámetros de proporcionalidad y razonabilidad; debe tener una estricta relación con la pretensión material principal (esto es, lo que se pedirá en la demanda propiamente dicha), y, finalmente, debe analizarse concienzudamente la eventual afectación a terceros o al interés público.
La ponderación de intereses en la solicitud de medidas cautelares es un proceso que se guía por principios legales que buscan asegurar que las decisiones judiciales sean equitativas para todas las partes involucradas. En esencia, la ponderación de intereses implica evaluar y equilibrar los derechos y necesidades y los daños efectivos y acreditados del solicitante de la medida cautelar con los intereses del condominio como tal y el resto de condóminos, conforme las circunstancias de cada asunto en particular.
Uno de los principios en este proceso es el principio de proporcionalidad. Este principio exige que las medidas cautelares sean adecuadas y necesarias para proteger los derechos del solicitante y evitar daños irreparables en este o su esfera patrimonial sin imponer cargas desproporcionadas a los demás afectados; en particular, a la entidad o personas que resulten demandadas. En otras palabras, el juez debe asegurarse de que la medida cautelar no cause más perjuicio del que pretende evitar. Este equilibrio es indispensable, ya que una medida cautelar demasiado onerosa podría paralizar la administración del condominio o causar inconvenientes significativos a terceros.
La necesidad de equilibrar los intereses del condominio con los del requirente de la medida cautelar se basa en el reconocimiento de que ambos grupos tienen derechos legítimos que deben ser protegidos. Por un lado, el solicitante de la medida cautelar busca evitar un daño inminente o irreparable a sus derechos o propiedades. Por otro lado, el condominio demandado o los condóminos en la misma condición tienen interés en mantener la operatividad y estabilidad del condominio, por ejemplo. En este sentido, el juez debe considerar factores como la gravedad del daño actual o potencial al solicitante (daño que debe entenderse como grave y cuyo solicitante tiene, como regla de principio, la carga de probar), el impacto de la medida en la gestión del condominio, y la proporcionalidad de la medida solicitada. Al hacerlo, se busca alcanzar una solución (cautelar, por tanto, transitoria), que minimice los perjuicios para ambas partes y mantenga un equilibrio justo en la administración de justicia.
El análisis de la ponderación de intereses en la solicitud de medidas cautelares es un proceso complejo y clave para asegurar que las decisiones judiciales sean justas y equilibradas. Al considerar la suspensión de acuerdos, por ejemplo, los jueces deben evaluar las posibles consecuencias de otorgar o no la medida cautelar, y los factores clave que influirán en su decisión.
Otorgar la medida cautelar de suspensión de los acuerdos puede tener varias consecuencias. Por un lado, protege al solicitante de un posible perjuicio que podría ser difícil o imposible de reparar posteriormente. Si la medida cautelar no se concede y el acuerdo impugnado se lleva a cabo, el solicitante podría enfrentar daños significativos, como la pérdida de valor de su propiedad o el impacto negativo en su calidad de vida. Por otro lado, la suspensión de los acuerdos puede afectar gravemente la operatividad y gestión del condominio. Proyectos importantes podrían ser detenidos, afectando a la mayoría de los condóminos que aprobaron el acuerdo y que podrían beneficiarse de las decisiones tomadas por la asamblea. Esta paralización puede generar descontento y conflictos adicionales dentro del condominio.
Al ponderar los intereses, los jueces deben considerar varios factores clave. La gravedad del perjuicio potencial para el solicitante es uno de los elementos más importantes. Si el daño potencial es significativo y difícil o imposible de reparar, el juez podría inclinarse a otorgar la medida cautelar para proteger los derechos del solicitante. Otro factor importante es el impacto en la operatividad y gestión del condominio. El juez debe evaluar si la suspensión de los acuerdos causaría más perjuicio al condominio que el que podría evitarse al conceder la medida cautelar. La proporcionalidad de la medida solicitada también es esencial. La medida cautelar debe ser adecuada y necesaria para proteger los derechos del solicitante sin imponer una carga desproporcionada sobre la comunidad de condóminos.
Existe la facultad de evaluar y equilibrar los intereses de las partes involucradas sin la necesidad de escuchar a la parte requerida inicialmente, lo que es conocido como la admisión provisional sin audiencia. No obstante, en estos casos, la ley exige que el solicitante lo pida expresamente así y, además, que acredite fehacientemente que concurren razones de urgencia o que la realización de audiencia puede comprometer su finalidad de la mediada cautelar. Este enfoque no solo permite una toma de decisiones más rápida y eficiente, sino que también previene paralizaciones innecesarias que pueden afectar negativamente tanto al solicitante como al condominio en general. La capacidad de un juez para decidir sobre la concesión de medidas cautelares de manera expedita es indispensable para garantizar que los derechos de los individuos sean protegidos sin demoras que podrían resultar en daños irreparables.
La justificación para permitir que los jueces tomen estas decisiones sin una audiencia previa inicial está en la eficiencia judicial, siempre y cuando se acredite una necesidad de urgencia o que la audiencia pueda comprometer seriamente la finalidad de la pretensión cautelar. Los procedimientos judiciales pueden ser largos y complicados, y en muchos casos, la urgencia de la situación requiere una acción inmediata. Al otorgar a las personas juzgadoras la capacidad de ponderar los intereses de manera preliminar, se facilita una respuesta rápida que protege a las partes de daños potenciales mientras se resuelve el fondo del asunto. Esta facultad es clave para evitar que la implementación de acuerdos controvertidos cause perjuicios significativos antes de que el tribunal pueda emitir una decisión definitiva.
Para realizar una ponderación de intereses efectiva y justa, los jueces deben basar sus decisiones en criterios objetivos y un análisis detallado de cada caso. Los jueces deben considerar la gravedad del perjuicio potencial para el solicitante si no se concede la medida cautelar, evaluando si el daño podría ser irreparable o difícil de remediar. Además, deben considerar el impacto que la suspensión de los acuerdos tendría en la operatividad y gestión del condominio, asegurándose de que la medida cautelar no imponga una carga desproporcionada sobre el resto de condóminos.
Edwin Rojas
Abogado
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